ملکی، تحلیلگر ارشد بازارمسکن در گفتگو با« اقتصادسرآمد»

آدرس غلط عرضه و تقاضای بازار مسکن

گروه راه و ساختمان -اعظم زندیه - استفاده افراطی از «سیاست اضطراری» در بازار جهانی مسکن، چراغ خطر «حباب قیمت» را روشن کرد. یک گزارش رسمی از اوضاع بازارهای ساخت‌وساز، خرید و اجاره‌خانه در 37 کشور نشان می‌دهد حمایت‌هایی که دولت‌ها طی یک‌سال و نیم گذشته از عصر کرونا، در حوزه تامین مسکن در قالب بسته‌های اعتباری و معافیت‌های مالی به عمل آوردند، به‌دلیل آنچه «غفلت از تاریخ مصرف» این بسته‌ها عنوان می‌شود، اثر معکوس بر بازار گذاشته است. رشد قیمت مسکن به میزان دوبرابر نرخ تورم و همچنین افزایش سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها تا ۳۰درصد، تنها بخشی از عوارض مداخله دولت در بازار مسکن است. سیاستگذار مسکن در نقش «مزاحم» بازار باعث شده است در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، هم سرمایه‌گذاران ساختمانی دلسرد شوند و هم تمایل موجران به ادامه اجاره‌داری کاهش پیدا کند. این سازمان ضمن هشدار بابت حبابی شدن بازار مسکن در کشورها، از دولت‌ها خواسته است هرچه سریع‌تر «سیاست پایدار» مخصوص تنظیم بازار ملک را احیا کنند.
به گزارش اقتصادسرآمد، در جایی که مستاجران و کم‌درآمدها به دلیل شرایط اقتصادی خاص ناشی از قرنطینه‌های سراسری و نیز هزینه‌های مقابله با کرونا دچار تنگنای مالی شده  و معیشت‌شان تهدید شد، طبیعی است که برای مهم‌ترین فاکتور هزینه‌ای خانوار یعنی اجاره یا اقساط وام مسکن، دولت‌ها حمایت‌هایی را در نظر گرفته و اجرایی کنند. اما این حمایت‌ها باید تاریخ مصرف داشته باشد که در بسیاری از کشورها تاریخ مصرف آن رعایت نشده و موجب تغییر معنادار رفتار در سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است.
حمایت‌های مختلفی که سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه آنها را شناسایی کرده، شامل تعلیق اقساط وام، تعلیق اجاره‌بها و تعلیق حکم تخلیه بوده است. به‌رغم اینکه این حمایت‌ها متعادل بوده و یک طرفه نبوده است، به این معنا که منافع هر دو سمت موجر و مستاجر یا مالک و بانک وام‌دهنده در آن لحاظ شده بود، اما بازار مسکن به خاطر عوارض اولیه و ثانویه طولانی شدن مدت اجرای این سیاست‌های اضطراری، دچار حباب قیمتی و رشد قابل‌توجه اجاره‌بها شد.
مخابره آدرسی غلط در باب عرضه و تقاضا 
به بازار مسکن
بهروز ملکی تحلیلگر ارشد بازار مسکن و دارای دکترای اقتصاد از دانشگاه تربیت مدرس، با بیان این نکته که، گرچه اتخاذ اقدامات پشتیبانی و حمایتی در مواقع بحرانی اجتناب‌ناپذیر است اما باید سیاست‌های بلندمدت را جایگزین‌ سیاست‌های کوتاه‌مدت کرد، به خبرنگار روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: این اتفاق مانع از نوسانات شدید در بازارمی  شود و مسکن را بازاری جذاب نگه  خواهد داشت. چراکه کنترل‌های اعمالی بر اجاره‌بها و محدودیت‌های اعمالی بر بازار اجاره، سبب گران‌تر شدن مسکن در طولانی‌مدت می‌شود. زیرا،  آدرسی غلط در باب عرضه و تقاضا به بازار مخابره می‌کند.
به گفته وی، در دوران بحران اقتصادی، اعطای تخفیف‌های مالیاتی برای وام‌گیرندگان وام مسکن به طور مستقیم به آنان کمک می‌کند تا تعهدات مالی خود را پرداخت کنند. این دست حمایت از وام‌گیرندگان اگر در طولانی‌مدت از سوی سیاستگذاران در پیش گرفته شود، منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود و بازار را نسبت به درآمد خانوارها حساس‌تر می‌کند.
محافظت از مستاجران به قیمت دلسری سرمایه‌گذاران
ملکی با اشاره به این مطلب که، محدودیت‌هایی که در این دوران برای بازار اجاره نیز در دستور کار گرفته بود تا میزان زیادی از مستاجران محافظت کرده است، افزود: با این حال تشدید قوانین برای این بازار با خود عوارض زیادی به همراه داشته که باید در بسته‌های سیاستی مورد ارزیابی قرار گیرد. چنین سخت‌گیری‌هایی سبب کاهش نرخ بازده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌شود و سیگنال عدم اطمینان به سرمایه‌گذاران و وام‌دهندگان ارسال می‌کند که نتیجه آن دلسردی از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. 
بهم خوردن تعادل موجر و مستاجر
کارشناس و تحلیلگر ارشد بازار مسکن بر این اعتقاد است که، در سوی دیگر حمایت بیش از حد از مستاجران به این معناست که امضای قرارداد اجاره برای افرادی که چشم‌انداز نامشخصی در بازار کار دارند مانند کارگران کم‌مزد از سوی موجرها مورد استقبال قرار نگیرد؛ چرا که صاحبان خانه برای پرداخت اجاره‌بها نیاز به شواهدی در باب ثبات درآمد مستاجر دارند. پر واضح پیداست که این سخت‌گیر‌ی‌ها به کاهش فعالیت اقتصادی در بازار مسکن می‌انجامد.
تعلیق بخش بزرگی از فعالیت‌های اقتصادی که برای مهار همه‌گیری اجرا شد، بی‌شک خانواده‌های آسیب‌پذیر را در معرض کاهش ناگهانی درآمد قرار داد و بحران خانه‌های مقرون به صرفه را که پیش از کووید - 19 در جهان وجود داشت تشدید کرد. بسیاری از خانواده‌هایی که پیش از این بحران سلامت عمومی، برای تامین هزینه‌های خود به سختی تلاش می‌کردند، اکنون با خطر جدی از دست دادن سرپناه روبه‌رو هستند. خانواده‌های کم‌درآمد در سراسر جهان در حال حاضر سهم بزرگی از درآمد خود را برای تامین مسکن پرداخت می‌کنند. از سوی دیگر شرایط نابسامان مسکن سبب تشدید تاثیرات بهداشتی شده و این سیکل معیوب یکدیگر را تقویت می‌کند.
یک سال پس از مداخله افراطی دولت‌ها در بازار مسکن کشورهای مختلف جهان به منظور حمایت کرونایی از اقشار فاقد مسکن، مستاجران و خانوارهای کم‌درآمد، دو عارضه اولیه و ثانویه تداوم این مدل پشتیبانی ملکی از خانوارها به شکل محسوس و البته هشدارآمیز بروز پیدا کرده است. «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD)» که 37 عضو از کشورهای توسعه‌یافته عمدتا اروپایی و آمریکایی دارد، درباره اختلال آشکار در سه حوزه خرید مسکن، اجاره مسکن و ساخت‌وساز تحت تاثیر حمایت افراطی دولت‌ها هشدار داده است.
 آدرس غلط عرضه  و تقاضای بازار مسکن
ارسال دیدگاه
اخبار روز
ضمیمه