نقش بانکها و ابربدهکاران بانکی در بازار مسکن
در شرایطی که نظام بانکی باید زمینه تامین مالی بخش مولد را فراهم کند اما توجه به عملکرد بانکهای کشور مشخص میکند، یکی از مهمترین عوامل نابه سامانی بازار مسکن فعالیت نظام بانکی است.
به گزارش اقتصادسرآمد از فارس، ورود تقاضای جدید به بازارهایی که شدت عرضهی محصولات در آنها بسیار پایین است (مانند زمین و مسکن)، صرفاً قیمت این کالاها را افزایش میدهد؛ در این شرایط، سفتهبازی روی این کالاها، نرخ عایدی در بازار را نسبت به متوسط بهره در اقتصاد بالا خواهد برد و انگیزه ورود تقاضاهای بیشتر به این بازار را افزایش میدهد.
بنابراین اگر این بازارها به حال خود رها باشند، بخاطر محدودیت موجود در عرضه، بازده در این بازارها از نرخ بهره در سایر بخشها فاصله خواهد گرفت. براساس روابط درونزایی پول، بازده انتظاری که در اثر سفتهبازی بر بازار داراییهای با عرضه محدود بوجود میآید خود منشأ رشد نقدینگی است که از طریق عاملیت بانکهای تجاری به صورت درونزا تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه رخ میدهد.
بر همین اساس با خلق پول و ایجاد تقاضا در این نوع بازارها، میتوان بدون کمترین زحمت و ریسکی، بازدههای بالا کسب نمود. اگرچه از حیث نظری ثابت میشود که بانکها و ابربدهکاران بانکی میتوانند بازیگران و ذینفعان اصلی بازار مسکن شوند، با این حال با بررسی واقعیات اقتصاد ایران مشخص میشود که در عمل نیز این اتفاق رخ داده است.
اگرچه در زمینه ورود بانکها به بازار مسکن و ملکداری آنها محدودیتها و ممنوعیتهای قانونی وجود دارد، اما ضعف و اهمال بانک مرکزی منجر به بیخاصیت شدن قانون شده است. براساس ماده 7 دستورالعمل ابلاغی مرتبط با سرمایهگذاری، بانکها و موسسات اعتباری تنها میتوانند حداکثر تا سقف 20 درصد از سرمایه پایه خود را آن هم در سه محل مشخص سرمایهگذاری کنند. همچنین در سال ۹۴ مجلس لایحهای تحت عنوان «قانون رفع موانع تولید رقابتپذیر و ارتقای فرهنگ مالی» به تصویب رساند که بند ۱۶ و ۱۷ این قانون بر لزوم خروج بانکها از بنگاهداری و واگذاری شرکتهای زیرمجموعه آنها تأکید داشت.
با این حال آمارها بیانگر آن است که این حوزه همچنان یکی از کانونهای مورد توجه بانکها برای سودآوری است. بررسیها حاکی از آن است که بیش از 90 درصد بانکهای کشور نسبت 20 درصد را رعایت نکردهاند، 4 بانک بیش از 100 درصد سرمایه پایه خود را به صورت مستقیم سرمایهگذاری کردهاند و در یک پدیده نادر، یک بانک خصوصی در حدود 400 درصد سرمایه پایه عمدتاً در حوزه مالسازی سرمایهگذاری کرده است. همچنین در بررسی تنها 17 بانک کشور مشخص شده است که حدود 78 شرکت زیر مجموعه بانکها در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت میکنند.
بازار مسکن و مستغلات به دلایلی که ذکر گردید به یکی از نقطه تمرکز بانکها برای سرمایهگذاری تبدیل شده است. در طی چند سال اخیر، اکثر بانکهای خصوصی و دولتی کشور رقمهای نجومی در ساخت برجهای لوکس مسکونی، تجاری، اداری و سایر مستغلات در تهران و برخی کلانشهرها سرمایهگذاری کردهاند.
برجهایی که نه تنها هیچ نسبتی با اقتصاد مقاومتی ندارند و سبک زندگی و مصرف خاصی را به دنبال دارند، بلکه منجر به محدودیت منابع زمین و مصالح ساختمانی و افزایش قیمت آن میشوند و هزینه زمین و مسکن را برای استفادههای مصرفی سایر اقشار جامعه افزایش میدهند. بنابراین بانکها با ساخت واحدهای لوکس و با متراژ بزرگ و احتکار آن، قیمت را بالا میبرند و از محل تجدید ارزیابی این ساختمانها (بخش دارایی ترازنامه)، برای خود سود شناسایی میکنند! این درحالیاست که کشش قیمتی تقاضا برای مسکن به شدت پایین است. یعنی درصورت افزایش قیمت آن، تغییر زیادی در تقاضا ایجاد نمیکند، چرا که از جمله کالاهای ضروری هر خانواری است.
چنانکه مطابق سرشماریهای رسمی مرکز آمار ایران و دادههای آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از ۷ میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانههای خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شدهاند. به عبارت دیگر، طی ۱۰ سال اخیر از کل تقاضای بازار مسکن، ۶۶ درصد آن جزء تقاضای سرمایهای و فقط ۲۴ درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است.
به گزارش فارس، قرار گرفتن املاک در ترازنامهی بانکها منجر میشود تا بخشی از دارایی بانکها منجمد شده و قدرت تسهیلات دهی آنها کاهش یابد، آن هم در شرایطی که بخش حقیقی اقتصاد به واسطه افزایش هزینههای تولید، با محدودیت نقدینگی برای رفع نیازهای مبادلاتی خود مواجه است.
وزارت امور اقتصادی و دارایی در گزارشی تحت عنوان بسته رونق تولید که در سال 98 منتشر گردید به مشکلات بانکی پرداخته است. طبق برآوردهای این گزارش از صورتهای مالی نظام بانکی اینگونه آمده: «انجماد ۳۵ درصد از داراییهای نظام بانکی در املاک و مستغلات راکد و مطالبات بانکها از دولت و عدم ایجاد جریان نقدی توسط آنها برآورد میشود.»
انتشار لیستی 11 نفره از ابربدهکاران بانکی که حدود 90 هزار میلیارد تومان از معوقات بانکی را به خود اختصاص دادهاند، با واکنشهایی از سوی افکار عمومی همراه شد. در میان این افراد، شخصی که 4 هزار میلیارد تومان به شبکه بانکی بدهکار است، صاحب چندین برج و شرکت ساختمانسازی است. از معروفترین برجهای این ابربدهکار بانکی، برج روما رزیدنس و فلورا در کامرانیه و برج مریم در الهیه تهران است.
ایرانمال به عنوان یکی از مصادیق عجیب ملکداری بانکها قابلیت بررسی در آکادمیهای اقتصاد را دارد تا شاید ذهنیت اقتصاددانان نسبت به پول در اقتصاد مدرن، واقعیتر گردد. شاید بهتر باشد اینگونه بیان کرد که اساساً شکلگیری بانک آینده، تأمین مالی این پروژه توسط بانک از محل خلق پول و انتشار بدهی بوده است.
در واقع بانک برای تأمین مالی این پروژه شروع به خلق پول و تزریق به این پروژه میکند. سپس وقتی با کمبود ذخایر مواجه میشود، شروع به سپردهگیری از مردم با نرخ بهره بالا مینماید (که منجر به فشار بر نرخ بهره برای سایر بانکها و شکلگیری جنگ نرخ بهره نیز شد). حجم خلق پول به قدری بالاست که مجبور به جذب ذخایر از دیگر بانکها در بازار بین بانکی میشود، اما باز هم کمبود ذخایر جبران نمیشود. بنابراین در آخرین مرحله دست به اضافه برداشت از بانک مرکزی میزند. ایرانمال 100 هزار میلیارد تومانی، بر پایهی 40 هزار میلیارد تومان بدهی بنا شده است!
با مراجعه به سایت رسمی سایر بانکها نیز میتوان لیست بلند بالایی از پروژههای برج و پاساژسازی و ملکداری بانکها را مشاهده نمود. این امر بیانگر آن است که درنبود مقررات تنظیمی از جمله «مالیات بر عایدی سرمایه»، بازار املاک و مستغلات به حوزهای پرسود برای بانکها و درعین حال پر زیان برای جامعه تبدیل شده است!*بخشی از ملکداری سایر بانکها به روایت تصویراخذ مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهایی است که میتواند سازوکار خروج سرمایه از این چرخه زیانبار اقتصادی را فراهم کرده و زمینه تنظیم بازار و افزایش قدرت تقاضای موثر
را فراهم کند.
به گزارش اقتصادسرآمد از فارس، ورود تقاضای جدید به بازارهایی که شدت عرضهی محصولات در آنها بسیار پایین است (مانند زمین و مسکن)، صرفاً قیمت این کالاها را افزایش میدهد؛ در این شرایط، سفتهبازی روی این کالاها، نرخ عایدی در بازار را نسبت به متوسط بهره در اقتصاد بالا خواهد برد و انگیزه ورود تقاضاهای بیشتر به این بازار را افزایش میدهد.
بنابراین اگر این بازارها به حال خود رها باشند، بخاطر محدودیت موجود در عرضه، بازده در این بازارها از نرخ بهره در سایر بخشها فاصله خواهد گرفت. براساس روابط درونزایی پول، بازده انتظاری که در اثر سفتهبازی بر بازار داراییهای با عرضه محدود بوجود میآید خود منشأ رشد نقدینگی است که از طریق عاملیت بانکهای تجاری به صورت درونزا تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه رخ میدهد.
بر همین اساس با خلق پول و ایجاد تقاضا در این نوع بازارها، میتوان بدون کمترین زحمت و ریسکی، بازدههای بالا کسب نمود. اگرچه از حیث نظری ثابت میشود که بانکها و ابربدهکاران بانکی میتوانند بازیگران و ذینفعان اصلی بازار مسکن شوند، با این حال با بررسی واقعیات اقتصاد ایران مشخص میشود که در عمل نیز این اتفاق رخ داده است.
اگرچه در زمینه ورود بانکها به بازار مسکن و ملکداری آنها محدودیتها و ممنوعیتهای قانونی وجود دارد، اما ضعف و اهمال بانک مرکزی منجر به بیخاصیت شدن قانون شده است. براساس ماده 7 دستورالعمل ابلاغی مرتبط با سرمایهگذاری، بانکها و موسسات اعتباری تنها میتوانند حداکثر تا سقف 20 درصد از سرمایه پایه خود را آن هم در سه محل مشخص سرمایهگذاری کنند. همچنین در سال ۹۴ مجلس لایحهای تحت عنوان «قانون رفع موانع تولید رقابتپذیر و ارتقای فرهنگ مالی» به تصویب رساند که بند ۱۶ و ۱۷ این قانون بر لزوم خروج بانکها از بنگاهداری و واگذاری شرکتهای زیرمجموعه آنها تأکید داشت.
با این حال آمارها بیانگر آن است که این حوزه همچنان یکی از کانونهای مورد توجه بانکها برای سودآوری است. بررسیها حاکی از آن است که بیش از 90 درصد بانکهای کشور نسبت 20 درصد را رعایت نکردهاند، 4 بانک بیش از 100 درصد سرمایه پایه خود را به صورت مستقیم سرمایهگذاری کردهاند و در یک پدیده نادر، یک بانک خصوصی در حدود 400 درصد سرمایه پایه عمدتاً در حوزه مالسازی سرمایهگذاری کرده است. همچنین در بررسی تنها 17 بانک کشور مشخص شده است که حدود 78 شرکت زیر مجموعه بانکها در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت میکنند.
بازار مسکن و مستغلات به دلایلی که ذکر گردید به یکی از نقطه تمرکز بانکها برای سرمایهگذاری تبدیل شده است. در طی چند سال اخیر، اکثر بانکهای خصوصی و دولتی کشور رقمهای نجومی در ساخت برجهای لوکس مسکونی، تجاری، اداری و سایر مستغلات در تهران و برخی کلانشهرها سرمایهگذاری کردهاند.
برجهایی که نه تنها هیچ نسبتی با اقتصاد مقاومتی ندارند و سبک زندگی و مصرف خاصی را به دنبال دارند، بلکه منجر به محدودیت منابع زمین و مصالح ساختمانی و افزایش قیمت آن میشوند و هزینه زمین و مسکن را برای استفادههای مصرفی سایر اقشار جامعه افزایش میدهند. بنابراین بانکها با ساخت واحدهای لوکس و با متراژ بزرگ و احتکار آن، قیمت را بالا میبرند و از محل تجدید ارزیابی این ساختمانها (بخش دارایی ترازنامه)، برای خود سود شناسایی میکنند! این درحالیاست که کشش قیمتی تقاضا برای مسکن به شدت پایین است. یعنی درصورت افزایش قیمت آن، تغییر زیادی در تقاضا ایجاد نمیکند، چرا که از جمله کالاهای ضروری هر خانواری است.
چنانکه مطابق سرشماریهای رسمی مرکز آمار ایران و دادههای آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از ۷ میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانههای خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شدهاند. به عبارت دیگر، طی ۱۰ سال اخیر از کل تقاضای بازار مسکن، ۶۶ درصد آن جزء تقاضای سرمایهای و فقط ۲۴ درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است.
به گزارش فارس، قرار گرفتن املاک در ترازنامهی بانکها منجر میشود تا بخشی از دارایی بانکها منجمد شده و قدرت تسهیلات دهی آنها کاهش یابد، آن هم در شرایطی که بخش حقیقی اقتصاد به واسطه افزایش هزینههای تولید، با محدودیت نقدینگی برای رفع نیازهای مبادلاتی خود مواجه است.
وزارت امور اقتصادی و دارایی در گزارشی تحت عنوان بسته رونق تولید که در سال 98 منتشر گردید به مشکلات بانکی پرداخته است. طبق برآوردهای این گزارش از صورتهای مالی نظام بانکی اینگونه آمده: «انجماد ۳۵ درصد از داراییهای نظام بانکی در املاک و مستغلات راکد و مطالبات بانکها از دولت و عدم ایجاد جریان نقدی توسط آنها برآورد میشود.»
انتشار لیستی 11 نفره از ابربدهکاران بانکی که حدود 90 هزار میلیارد تومان از معوقات بانکی را به خود اختصاص دادهاند، با واکنشهایی از سوی افکار عمومی همراه شد. در میان این افراد، شخصی که 4 هزار میلیارد تومان به شبکه بانکی بدهکار است، صاحب چندین برج و شرکت ساختمانسازی است. از معروفترین برجهای این ابربدهکار بانکی، برج روما رزیدنس و فلورا در کامرانیه و برج مریم در الهیه تهران است.
ایرانمال به عنوان یکی از مصادیق عجیب ملکداری بانکها قابلیت بررسی در آکادمیهای اقتصاد را دارد تا شاید ذهنیت اقتصاددانان نسبت به پول در اقتصاد مدرن، واقعیتر گردد. شاید بهتر باشد اینگونه بیان کرد که اساساً شکلگیری بانک آینده، تأمین مالی این پروژه توسط بانک از محل خلق پول و انتشار بدهی بوده است.
در واقع بانک برای تأمین مالی این پروژه شروع به خلق پول و تزریق به این پروژه میکند. سپس وقتی با کمبود ذخایر مواجه میشود، شروع به سپردهگیری از مردم با نرخ بهره بالا مینماید (که منجر به فشار بر نرخ بهره برای سایر بانکها و شکلگیری جنگ نرخ بهره نیز شد). حجم خلق پول به قدری بالاست که مجبور به جذب ذخایر از دیگر بانکها در بازار بین بانکی میشود، اما باز هم کمبود ذخایر جبران نمیشود. بنابراین در آخرین مرحله دست به اضافه برداشت از بانک مرکزی میزند. ایرانمال 100 هزار میلیارد تومانی، بر پایهی 40 هزار میلیارد تومان بدهی بنا شده است!
با مراجعه به سایت رسمی سایر بانکها نیز میتوان لیست بلند بالایی از پروژههای برج و پاساژسازی و ملکداری بانکها را مشاهده نمود. این امر بیانگر آن است که درنبود مقررات تنظیمی از جمله «مالیات بر عایدی سرمایه»، بازار املاک و مستغلات به حوزهای پرسود برای بانکها و درعین حال پر زیان برای جامعه تبدیل شده است!*بخشی از ملکداری سایر بانکها به روایت تصویراخذ مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهایی است که میتواند سازوکار خروج سرمایه از این چرخه زیانبار اقتصادی را فراهم کرده و زمینه تنظیم بازار و افزایش قدرت تقاضای موثر
را فراهم کند.
ارسال دیدگاه
عناوین این صفحه
-
مشکل دو مدیردولتی عامل سقوط بورس
-
تکرار سرکوب قیمت ارز، تضعیف بنیه صنعت
-
طرح «قانون بانک مرکزی» دست دولت را از بیتالمال کوتاه میکند
-
قرارداد آتی سکه به بازار نقدی سیگنال گرانی ندهد
-
آغاز همکاری بانک صادرات مرکز وکلا وکارشناسان قوه قضائیه
-
نقش بانکها و ابربدهکاران بانکی در بازار مسکن
-
تفاهم نامه واگذاری مرکز نگهداری و توانبخشی معلولین ذهنی و جسمی
-
رونمایی از تسهیلات مرابحه با اقساط نامساوی در بانک کارآفرین
-
اعطای تسهیلات به مستاجرین در موسسه اعتباری ملل
اخبار روز
-
پرداخت 2200 میلیارد تومان از مطالبات مراکز دانشگاهی طرف قرارداد
-
توزیع ۳۵ هزار بسته معیشتی در مناطق سیل زده استان سیستان و بلوچستان
-
تغییر نگاه به سرمایهگذاریها موجب شده تا بسیاری از دعواهای حقوقی با مذاکرات حل شود
-
بهسازی فضاهای بی دفاع شهری جهت کاهش آسیب های اجتماعی
-
تجهیز بیش از ۱۰۰۰ هکتار از زمینهای کشاورزی اردبیل به سیستم آبیاری تحت فشار
-
بهینهسازی طرح روسازی دال خط کوهاندار برای رفع معضل راهآهنهای کویری
-
استفاده از ظرفیت های مردمی در پروژه های اشتغال زایی با همت بنیاد برکت در سال جهش تولید با مشارکت مردم
-
اتمام خط کشی محوری جنوب به شمال خیابان ولیعصر (عج)
-
بهرهبرداری از نخستین نیروگاه خورشیدی حمایتی کشور در کاشان
-
تلاش مضاعف، برنامه محوری و تخصص گرایی - هم افزایی، سودآوری
-
اهمیت طراحی وبسایت برای کسب و کارهای سنتی
-
آغاز بهکار TV شهری در ورودی ساختمان منطقه دو پایتخت
-
۱۰۰ ساختمان بلند در پایتخت روی گسل قرار دارد
-
۱۴ شهر و روستای سیستان و بلوچستان تحتتاثیر زلزله قرار گرفت
-
اولویت همه شرکتهای صندوق ذخیره باید سودآوری و توجه به اقتصاد دانش بنیان باشد
-
اجرای طرحهای زنجیره سبز و آبی در پنج شهرستان استان خوزستان
-
اجرای طرح ویژه جمع آوری شنهای پخش شده در معابر شمال تهران
-
تشکیل" قرارگاه ویژه تامین مسکن معلم" در صندوق ذخیره فرهنگیان
-
همه چیز درباره خرید چمن مصنوعی که باید بدانید
-
قرارداد ساخت ۷۰۰ واحدی خوابگاه متاهلی دانشگاه مازندارن منعقد شد