گروه راه و ساختمان - شواهد تازه از «جنس خریداران مسکن» در بازار خرداد به‌دست آمد. بررسی‌ها از نبض معاملات آپارتمان در 22 منطقه پایتخت نشان می‌دهد بخشی از رشد فروش آپارتمان در کل شهر ناشی از اقدام «خریداران تبدیلی» در مناطق جنوبی بوده است. در محله‌های ‌جنوبی شهر که قیمت‌ها بعضا تا یک‌سوم مناطق متوسط و شمالی شهر برآورد می‌شود، دو دسته تقاضا مشغول خرید هستند که یک گروه از آنها فروشنده‌های حومه پایتخت به حساب می‌آیند. این گروه، دو سال پیش و البته پارسال، در شهرهای جدید اطراف تهران، خرید سرمایه‌ای ملک انجام داد و در هفته‌های اخیر با تبدیل آن، در نقش خریدار مصرفی به پایتخت برگشته است. 
به گزارش اقتصادسرآمد، سرمایه‌گذاران ملکی اطراف تهران در مواجهه با کاهش قیمت‌ها، از یکسو خروج از بازار مسکن شکننده‌تر از پایتخت را ترجیح می‌دهند و از سوی دیگر، به دنبال تبدیل ملک در مناطقی از تهران هستند. حجم معاملات خرید خانه در «تهران قدیم» یک و نیم برابر شده که علت اصلی آن، همین «مهاجرت معکوس» است. تورم مسکن جنوب بیشتر از شمال است.
میانگین قیمت و متوسط حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت درحالی بعد از دو ماه ریزش، در خرداد افزایش یافت که ردپای مهاجرت معکوس متقاضیان مسکن از حومه به مناطق جنوبی پایتخت در تغییر جهت بازار خریدوفروش آپارتمان رصد می‌شود. درحالی تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی به حدود دوبرابر تورم ماهانه خرداد در پنج منطقه اول شهر تهران رسیده است که فعالان بازار مسکن در این مناطق مهاجرت معکوس متقاضیان مسکن از حومه به این بخش‌ها را مهم‌ترین عامل رشد محسوس قیمت از یک طرف و افزایش قابل‌توجه حجم تقاضای خرید معاملات مسکن در تهران قدیم می‌دانند.
مدل جدید کوچ مسکنی در تهران
سعید اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با روزنامه اقتصادسرآمد، معتقد است اتفاقات اخیر در بازار مسکن معادلات بسیاری را در این بخش به هم زده و کوچ‌هایی را صورت داده که پیش از این در این بخش از صنعت مسکن تجربه نشده است.
افزایش خرید خانه در مناطق میانی
 و قدیمی شهر
وی در این‌باره به خبرنگار ما، گفت: طی خرداد امسال نه‌تنها تورم ماهانه مسکن در مناطق 9 تا 20 شهر تهران مناطق واقع در نیمه‌جنوبی شهر تهران بیش از 4درصد رشد کرد. بلکه حجم معاملات خرید خانه در این مناطق در مقایسه با اردیبهشت 33درصد افزایش یافت. این درحالی است که حجم معاملات خرید مسکن در مناطق تهران قدیم، از جمله مناطق12 و 13، حدود 50درصد در این ماه نسبت به ماه قبل رشد کرد. همچنین تورم ماهانه مسکن در این مناطق تا مرز 10درصد رسیده است.
اولاد در بخش دیگری از سخنان خود، یادآور شد: نتیجه تحقیقات از پدیده مهاجرت معکوس از حومه پایتخت به مناطق واقع در محدوده تهران قدیم در خردادماه و اثر آن بر رشد حجم معاملات و متوسط قیمت مسکن ابتدا در این مناطق و سپس در آمارهای مربوط به تحولات مسکن شهر تهران در خردادماه حکایت دارد.
نسل سوم مهاجرت ملکی از تهران
 به حومه شکل گرفت
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به این مطلب که، بعد از متقاضیان مصرفی و همزمان با استمرار جهش قیمت مسکن در شهر تهران، گروهی از سرمایه‌گذاران اقدام به سرمایه‌گذاری روی ملک و خرید آپارتمان در حومه کردند، افزود: با این رفتار، نسل سوم مهاجرت ملکی از تهران به حومه شکل گرفت. با این حال، مناطق تهران قدیم در خرداد به مقصد جایگزین خریدهای ملکی برای افرادی که در سال‌های اخیر اقدام به خرید مسکن در حومه کرده بودند، تبدیل شد.
سرایت جهش قیمت مسکن از تهران به حومه
به اعتقاد اولاد، به‌دنبال سرایت جهش قیمت مسکن از تهران به حومه در نتیجه افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان در شهرهای جدید و سایر شهرهای اطراف پایتخت، قیمت مسکن در این شهرها نیز افزایش یافت. با این حال و همزمان با بروز علائم کاهش قیمت و افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران، رکود ملکی به شهرهای جدید و شهرهای حومه‌ای پایتخت نیز سرایت کرد و همین موضوع در کنار ریزش قیمت آپارتمان در دو ماه ابتدایی سال1400، باعث شد قیمت مسکن در شهرهای جدید نیز با کاهش همراه شود.
درحالی‌که واسطه‌های معاملات مسکن در این مناطق اعلام می‌کنند بازار معاملات مسکن هنوز در این مناطق در شرایط رکودی قرار دارد و تنها در مقایسه با شرایط بازار معاملات آپارتمان در دو ماه اول سال-  فروردین و اردیبهشت- از کف رکود قدری بالاتر آمده است، اما یک عامل دیگر علاوه بر افزایش تقاضا برای خرید مسکن در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم، سطح قیمت‌ها وتورم ماهانه در این مناطق را در سومین ماه از سال تحت‌تاثیر قرار داد.علت اصلی این موضوع کاهش سن آپارتمان‌هایی است که در خردادماه در بازار مسکن این مناطق مورد خرید وفروش واقع شد.واسطه‌ها می‌گویند هیچ حسی به تورم 10 درصدی و افزایش قیمت 10 درصدی در بازار معاملات مسکن این مناطق نداریم و این موضوع را احساس نمی‌کنیم. به این معنا که این افزایش قیمت در بازار و در میان فایل‌های مشابه در خرداد در مقایسه با ماه قبل رصد نمی‌شود. اما علت این موضوع که در آمارها تورم ماهانه 10 درصدی در مناطق واقع در محدوده تهران قدیم رصد می‌شود به یک موضوع مهم مربوط می‌شود.
بنابراین درحالی‌که واسطه‌های مسکن اعلام می‌کنند تغییر قیمت آن‌چنانی در فایل‌های فروش مسکن در خرداد ماه در مقایسه با ماه قبل نمی‌بینند، افزایش سهم خرید و فروش واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر خود می‌تواند علت افزایش قیمت مسکن در آمارهای رسمی را توجیه کند. همچنین می‌تواند سندی از ورود تقاضای تبدیل به احسن به بازار در نبود تقاضای مصرفی خانه‌اولی وتقاضای سرمایه‌گذاری معاملات آپارتمان در خردادماه باشد.