گروه اقتصادجامعه - اتفاقاتی که در بازار مسکن 99 رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال 86 است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال 99 است. در سال‌جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد. 
به گزارش اقتصادسرآمد، بررسی  آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال 99 با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال 99، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال گذشته، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از 3هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است.
این میزان رشد دست‌کم در 12 سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌ها حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال گذشته بازار مسکن» مردود است. شانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال 86 و 99 است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال 86 (از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل 20 درصد کاهش پیدا کرد. با استناد به این نشانه می‌توان گفت سال 99 برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.
ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود
احسان سلطانی کارشناس اقتصاد مسکن کشورمان در خصوص تورم سه دهه اخیر در این بخش به روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند.
ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران
وی با اشاره به این نکته که، در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد، تصریح کرد: از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است.
ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی
 در بازارمسکن
این کارشناس معتقد است: در صورتی که مسیر «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. در این مسیریعنی «جو منتظر گشایش» نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند.
میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است
سلطانی خاطرنشان کرد: در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.
اخیرا در قانون بودجه، بندی اضافه شده است که بانک‌ها را موظف می‌کند حدود 360 هزار میلیارد تومان وام مسکن بلندمدت پرداخت کنند. این امر مکمل طرح وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی است.
به طور طبیعی دو ذهنیت در پس این اقدام قرار دارد. یک ایده این است که با عرضه بیشتر مسکن، قیمت مسکن کنترل شود و رفاه جامعه از نظر تامین مسکن بهبود یابد. ایده دوم این است که گفته می‌شود رونق بخش مسکن می‌تواند رونق بخش‌های مختلف اقتصاد را به‌دنبال داشته باشد. معمولا هدف ایده اول است؛ ولی ایده دوم توجیهی است که برای متقاعدکردن و جاانداختن این اقدام مطرح می‌شود. متاسفانه این ایده دوم که نادرست است توسط برخی اقتصاددانان مطرح شد و رواج یافت و به سرعت مقبول سیاستمداران واقع شد. 
وقتی اقتصادی بتواند در بازار رقابت روی کالاهای مختلف موقعیت خوبی پیدا کند، سرریز آن در سمت امور تجارت‌ناپذیر مثل مسکن نیز ظاهر خواهد شد و رفاه مردم از نظر مسکن ارتقا خواهد یافت؛ اما معکوس آن برقرار نیست یعنی اگر کاری بکنیم که همه مردم ایران در خانه‌های خوب و شخصی خود ساکن شوند، لزوما قدرت رقابت آنها در اقتصاد جهانی بهتر نخواهد شد و چون این قدرت رقابت بهتر نخواهد شد، پس رفاه مردم بهتر نخواهد شد.