گروه راه و مسکن - بازار معاملات مسکن طی دو هفته اول اردیبهشت در واکنش به «ریزش‌ دلار» و «بهبود انتظارات» با «2+4» تغییر روبه‌رو شد. نتایج تحقیقات میدانی از اوضاع معاملات ملک در تهران نشان می‌دهد «زاویه دید» خریداران تغییر کرده و ظهور «لیدرهای جدید» در بین فروشنده‌ها باعث کاهش سطح «قیمت‌های پیشنهادی» شده است. واسطه‌های ملکی پیش‌بینی‌های خود از اوضاع آتی را بیان کرده‌اند. میزان افت قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش در دو منطقه شاخص پایتخت نسبت به اسفند99  اعلام شد.
به گزارش اقتصادسرآمد، رفتار معامله‌گران ملکی حاضر در بازار با 8 تغییر محسوس در روزهای اخیر همراه شده است که رصد این تغییرات از بروز دو تغییر در سمت تقاضا و شش تغییر در سمت عرضه آپارتمان خبر می‌دهد. همزمان با بروز 2+6 تغییر محسوس در بازار مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر، نقش لیدرهای ملکی بازار که پیش از این نقش اصلی در تثبیت قیمت‌های تصاعدی فروش آپارتمان در مناطق مختلف داشتند به طور کامل تغییر کرده  و در حال حاضر« لیدرهای جدید» نقش متفاوتی را در تعیین سمت  وسوی قیمت‌ها در بازار مسکن بر عهده گرفته‌اند. از سوی دیگر، این روزها در سمت تقاضای مسکن نیز، گروه عمده معامله‌گران، افرادی هستند که واسطه‌ها از آن ها با عنوان شکارچی‌های بازار مسکن یاد می‌کنند. این افراد متقاضیانی هستند که به قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت عمدتا دو تا سه ساله  وارد بازار شده  واقدام به خرید فایل‌هایی می‌کنند که سطح قیمت آنها مناسب‌تر از قیمت فایل‌های مشابه عرضه شده به بازار مسکن یا به اصطلاح فایل‌های اکازیون هستند.
تغییرات محسوس در مسیر تقاضای مسکن
محمود جهانی، کارشناس بازار مسکن در این باره به خبرنگار روزنامه اقتصادسرآمد، گفت: تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد در حال حاضر دو تغییر محسوس در سمت تقاضای مسکن به چشم می خورد. اولین تغییر مربوط به جنس خریدهای مسکن است. عمده خریدهایی که در بازار ملک هم‌اکنون انجام می‌شود از جنس خریدهای «تبدیلی» است.
شکل گیری معاملات دومینویی مسکن 
به گفته وی، کارشناسان از این معاملات به معاملات دومینویی تعبیر می‌کنند که در جریان آن دارایی‌های ملکی حومه یا دیگر دارایی‌ها به دارایی ملکی در شهر تهران تبدیل می‌شوند. از سوی دیگر   سرمایه‌گذاران ملکی به عنوان گروه اصلی حاضر در بازار تقاضای مسکن به سرمایه‌گذاران بلند مدت تبدیل شده‌اند و رفتار آن ها از بابت بازه زمانی نگهداری ملکی تغییر کرده است.
بازار مسکن با چندین تغییر رفتار مهم
جهانی با بیان این که بازار مسکن با چندین تغییر رفتار مهم در سمت عرضه مسکن قابل مشاهده است و اولین تغییر مهم به افزایش فایل فروش مربوط می‌شود، افزود: در حال حاضرحجم فایل‌های فروش عرضه شده به بازار مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع حدود دو برابر افزایش یافته است.البته بخشی از این افزایش به دلیل اعمال محدودیت‌های کرونایی در سال گذشته است اما در کل تعداد فایل‌ها صرف نظر از این موضوع افزایش داشته است. اما در این بین می‌توان دید که فروشنده‌ها دیگر مانند ماه‌های گذشته قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش ملک را به صورت روزانه و ساعتی افزایش نمی‌دهند. 
از بین رفتن یا کمرنگ شدن مقاومت فروشنده‌ها
این کارشناس مسکن در بخش دیگری از سخنان خود به سومین تغییرات مسکن، با اشاره به این نکته که سومین تغییر، به از بین رفتن یا کمرنگ شدن مقاومت  واصرار فروشنده‌ها روی قیمت‌های پیشنهادی تعیین شده مربوط می‌شود، گفت: لیدرهای ملکی که پیش از این نقش اصلی در روند صعودی قیمت‌های فروش داشتند در شرایط فعلی نقش بارزی بر تعیین سطح پایین‌تر قیمت‌ها به عنوان قیمت عرف منطقه بازی می‌کنند. سال گذشته این افراد با معرفی فایل با قیمت بالا، در تنظیم رفتار فروشنده‌ها در جهت تعیین قیمت‌های صعودی نقش اساسی داشتند.
تغییرعرف قیمتی مناطق
جهانی تصریح کرد: از آن جا که بازار معاملات مسکن نیز در ماه‌های قبل در رکود قرار داشت و معرفی فایل محدود بود این قیمت‌های بالا مبنای قیمت منطقه قرار می‌گرفت. هم‌اکنون این نقش تغییر جهت داده است و گروه جدید لیدرها با معرفی فایل با قیمت پایین‌تر، در حال تغییر دادن عرف قیمتی مناطق هستند یا دست‌کم باعث می‌شوند فروشنده‌ها قیمت‌های خود را افزایش ندهند.
این روزها، تحقیقات نشان از افزایش تعداد فایل‌های با قیمت توافقی خبر می‌دهد. این موضوع به این دلیل است که در حال حاضر فروشند‌ه‌ها می‌دانند از آن جا که هم‌اکنون قیمت‌ها در وضعیت شکننده قرار گرفته است در صورت اعلام قیمت ممکن است فایل زنگ‌خور نداشته باشد. براساس تجزیه و تحلیل‌های صورت گرفته از سوی بازار آنلاین دیوارسامانه‌ای که فروشنده‌های ملک فایل‌های خود را به شکل مجازی در این سامانه عرضه می‌کنند، در دو منطقه مصرفی  وشاخص 4 و 5 شهر تهران میانگین قیمت فایل‌های فروش مسکن در دو هفته اول اردیبهشت ماه 1400 در مقایسه با اسفند 99، بین 1 تا 2 درصد کاهش داشته است. بررسی‌های «‌اقتصاد سرآمد» نشان می‌دهد تغییرات قیمت پیشنهادی یا تغییرات قیمت فروش در فایل‌ها که در واقع تورم پنهان در بازار مسکن است می‌تواند اثر معنادار بر قیمت مسکن داشته باشد.
واسطه‌ها معتقدند، تغییرات نرخ دلار بین یک تا سه ماه در بازار مسکن اثر خود را نشان می‌دهد. در شرایط فعلی اما بازار مسکن در شرایط رکودی قرار دارد؛ اگر چه قیمت‌ها در فایل‌های فروش برخی مناطق کاهش داشته است اما در برخی مناطق و در برخی فایل‌ها قیمت‌ها ثابت شده است، برخی فروشنده‌ها دست‌نگه داشته‌اند و منتظر تحولات متفاوت در بازار هستند  و خریداران نیز در انتظار کاهش قیمت در حال رصد شرایط هستند.