گروه راه و ساختمان - دو ماه ریزش متوالی قیمت مسکن در تهران، یک گروه فعال در بازار ملک را نسبت به آینده «خوش‌بین» کرده است؛ اما گروه دیگر کماکان توقع صعود نرخ‌ها را دارند. بررسی‌های از تصویر به‌روزشده این بازار حاکی است، سه تابلو در مسیر پیش‌روی بازار وجود دارد که براساس داده‌های آنها می‌توان معادله جدید قیمت و معاملات مسکن را رمزگشایی کرد. یک واقعیت موجود آن است که «کاهش قیمت» فرآیند طبیعی و قابل انتظار است که بر این اساس، یک بازه زمانی برای تداوم آن برآورد می‌شود.
به گزارش اقتصادسرآمد، برآوردها از آینده بازار مسکن اصلاح شد. انتشار یک گزارش رسمی از تحولات دو ماه نخستین سال 1400، تصویر دقیق‌تری از روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی از سال‌جاری را با توجه به سه واقعیت مهم این بخش به نمایش گذاشته است. واقعیت نخست آنکه، ریزش میانگین قیمت در دو ماه ابتدایی امسال، به دلیل همبستگی با سایر بازارها و کاهش نوسانات در بازارهای دارایی موازی، در یک مسیر طبیعی رخ داده است. با این تفاوت که همان‌طور که در مسیر رفت، سرعت رشد قیمت در بازار مسکن آهسته‌تر از سایر بازارها بوده بنابراین در مسیر برگشت نیز، قیمت با شتاب و سرعت کمتری کاهش پیدا خواهد کرد. از همین رو از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، در یکی، دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بین 5 تا 10 درصد تعدیل خواهد شد.
دیگر واقعیت بازار مسکن، سرعت‌گیر مهم این بخش در مسیر کاهش قیمت است. از نگاه فعالان بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی، به مهم‌ترین دغدغه و ابهام مسیر کاهشی قیمت مسکن بدل شده است. در عین حال، دیگر واقعیت این روزهای بازار مسکن، فاکتور شتاب‌دهنده بازار ملک در مسیر بازگشت قیمتی است. از نگاه کارشناسان، به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی و نهایی شدن توافق هسته‌ای، انتظارات برای رشد را متناسب‌سازی می‌کند و اثر ضد نوسانی بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد؛ به طوری که بازار املاک می‌تواند به یک دوره استراحت به لحاظ ثبات قیمتی وارد شود.
بازار مسکن در سال 1400 عرصه منازعه دو گروه بدبین و خوش‌بین
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با روزنامه اقتصادسرآمد در توضیح چنین وضعیتی در حوزه مسکن به خبرنگارما گفت: بازار مسکن در سال 1400 عرصه منازعه میان دو گروه بدبین و خوش‌بین به آینده شده است. خوش‌بین‌ها با استناد به رفتار سایر بازارها و میزان افزایش قیمت‌ها در این بازار از سال قبل نوید کاهش قیمت می‌دادند.
وی در ادامه تصریح کرد: برخی دیگر با اشاره به عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی روند کاهش قیمت در این بازار را منتفی می‌دانستند. 
سلطان محمدی با اشاره به گزارش بانک مرکز به منظوررشد قیمت در دو ماه پایانی سال گذشته زمستان تا حدودی سناریو بدبین‌ها را تقویت کرد، گفت: آمارهای 1400 نشان داد مسکن بر یک پاشنه نمی‌چرخد. با انتشار گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران مشخص شد متوسط قیمت مسکن در میانه بهار 1400 نیز روند نزولی ثبت کرده است. با این اتفاق متوسط قیمت مسکن در سال جدید نسبت به پایان سال 99 کمتر شده است.
مسکن کالایی همگن نیست
به گفته کارشناس صنعت مسکن، مدت‌هاست برخی اعتقاد دارند به دلیل آنکه مسکن کالایی همگن نیست نمی‌توان دست به تولید چنین گزارش‌هایی زد که قیمت مسکن را در دوره‌های مختلف مقایسه می‌کند و برخی کارشناسان سال‌هاست با این اطلاعات روند بازار را تحلیل می‌کنند به همین دلیل حتی اگر متر ارزیابی نقص‌هایی داشته باشد تا زمان ارائه متر جدید بر همین پایه باید بازار را تحلیل کرد.  
وی تصریح کرد: با توجه به همبستگی بازارها با یکدیگر انتظار می‌رفت پس از تعدیل بازار سرمایه، قیمت ارز و قیمت سکه بازار مسکن نیز وارد فاز کاهش قیمت شود. البته با توجه به اینکه جهش قیمتی در این بازار متناسب با جهش قیمت در بازار سرمایه نبود طبیعتا کاهش و تعدیل قیمت نیز مانند این بازار نیست اما در قالب این روند انتظار می‌رود تا دو ماه آینده روند نزولی بر بازار حاکم باشد.
بنابراین،  هزینه ساخت اگر روند فزاینده خود را حفظ کند نمی‌توان انتظار داشت که مسیر کاهش قیمت پایدار باشد. این هزینه، قیمت تمام شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و طبیعتا با افزایش قیمت تمام شده و تورم انتظاری حاکم بر اقتصاد ایران احتمال کاهش مستمر قیمت مسکن بالا نیست.  توافق هسته‌ای نیز به عنوان یک متغیر جهت‌دهنده به انتظارات نقش مهمی در بازار مسکن دارد. اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد به دلیل تعدیل انتظارات تورمی و حتی کاهش قیمت در بازارهای دارایی مانند ارز بر بازار مسکن نیز اثر ضدنوسان دارد.
 زیرا بازارها مانند ظروف مرتبطه به یکدیگر متصل هستند و تغییر در هر بازار بر بازار دیگر رخ می‌دهد. از این رو توافق هسته‌ای می‌تواند از جهت انتظاری انتظارات بازدهی در این بازار را متناسب کند و این تناسب خود را در کاهش میل به افزایش قیمت نشان خواهد داد. پیش‌بینی می‌شود در صورت توافق هسته‌ای بازار برای یک دوره هشت ماهه تا 12 ماهه مسیر کم‌نوسان و با ثباتی را پشت سر بگذارند و پس از آن در واکنش به سایر متغیرهای واقعی تنظیم جهت کند.