گروه راه و مسکن - حضور پررنگ شهرداری‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرهای 10 کشورجهان، دسترسی خانه‌اولی‌ها به مسکن ارزان را هموار کرده است. گزارش رسمی از نقش شهرداری‌ها در تنظیم بازار ملک نشان می‌دهد اهرم‌های در اختیار شهرداران، این نهاد عمومی را به اتاق کنترل تورم مسکن تبدیل کرده است. در شهرداری تهران اما، سیاست‌های بدیهی مغفول مانده و حرکات انحرافی صورت گرفته است. 
به گزارش اقتصادسرآمد، نتایج مطالعات بازوی پژوهشی مدیریت شهری در تهران اما، تکالیف هفت‌گانه شهرداری برای مهار تورم مسکن را معرفی کرد. در نییجه به دست آمده از این مطالعه حکایت از آن دارد که سه ایراد اصلی در حوزه ماموریتی شهرداری برای کنترل تورم مسکن در کلانشهر تهران وجود دارد که در ادامه به آن می پردازیم.
ایراد نخست مربوط به بخشی است که شهرداری تهران در تمام سال‌های گذشته تاکنون نسبت به تکالیف قانونی و اقدامات متعارف شهرداری‌های کشورهای موفق جهان در حوزه تنظیم بازار مسکن غفلت کرده است. به طوری که برمبنای یک تصور اشتباه، عنوان شده وظیفه و ماموریت شهرداری خارج از تنظیم قیمت بازار مسکن و تسهیل خانه دار شدن متقاضیان این بازار است. ایراد دوم غفلت از اقداماتی است که باید از سوی این نهاد عمومی انجام گیرد و ایراد سوم که از دو ایراد اولیه، تبعات منفی سنگین‌تری برای مسکن تهران به همراه دارد، انحراف شهرداری در سیاست‌های بازار مسکن است. درواقع عملکرد شهرداری در تمامی دهه‌های گذشته در بازار مسکن به‌گونه‌ای بود که به جای آنکه اقدامات کنترلی و ضدتورمی در بازار مسکن اجرایی شود، درعمل سیاست‌های اجرایی از سوی شهرداری به عنوان محرک تورم در این بازار عمل کرده است.
هر چند براساس امار تهران با کمبود مسکن مواجه نیست اما اگر به موجودی واحدهای مسکونی در حال استفاده، حدود 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه را نیز اضافه کنیم، مجموع واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران به حدود 3 میلیون و 500 هزار می‌رسد که در این صورت نسبت واحدهای مسکونی به تعداد خانوار کم نیست. بنابراین مشکل اصلی در بازار مسکن شهر تهران، نه‌تنها کمبود واحد مسکونی برای خانوارهای ساکن نیست بلکه چالش اصلی نبود دسترسی آسان و عرضه نشدن بخشی از واحدهای مسکونی به بازار است.
واقعیت دیگر بازار مسکن، به نوع ورود دولت‌ها به بازار ساخت وساز مربوط می‌شود. بررسی تجربه خانه‌سازی دولتی در سال‌های گذشته نشان داده که خانه سازی دولتی گران تمام می‌شود چراکه به دلیل طولانی شدن پروسه ساخت وساز، هزینه‌های ساخت با تورم مواجه و در نتیجه خانه‌های دولتی با قیمت تمام شده بیشتر از آنچه در ابتدا عنوان شده، به بازار عرضه می‌شوند.
بازهم انحراف و این‌بار در اتاق کنترل مسکن
ابوالفضل نوروزی کارشناس مسکن در گفت و گو با روزنامه اقتصادسرآمد ضمن ابراز نگران از کم توجهی به مسائل بازار مسکن در سال های اخیر به خبرنگار ما، گفت: در حال حاضر بسیاری از بخش‌های غیر مولد اقتصاد کشور از معافیت های مالیاتی برخوردارند و سودهای کلانی به جیب می زنند. همین سودهای کلان و بدون ریسک سبب می شود که سرمایه‌های جامعه به جای سرازیر شدن به سمت تولید به سمت بازارهای غیرمولد وسوداگرانه بروند.
آیا سیاست مسکن جهانی در تهران نیز قابل اجراست؟
وی در ادامه تصریح کرد: . شهرداری‌های برخی کشورها با پیگیری سیاست‌های مناسب در حوزه تامین زمین، اخذ مالیات و مسکن استیجاری، توانسته‌اند مسیر دسترسی به مسکن را برای متقاضیان این بازار تسهیل کنند. به طوری‌که در حوزه بازار زمین، از طریق تامین زمین برای ساخت وساز، اخذ مالیات از زمین‌های بایر و ذخیره‌سازی زمین، مشکلات کمبود زمین در بازار مسکن را برطرف کرده‌اند.
اجرای راهبردهای موفق مسکن، مشروط به افزایش اختیارات در تهران
نوروزی با بیان این مطلب که، باید بازار اجاره و مسکن از طریق اخذ مالیات شهری تنظیم کرده و در کنار مشارکت بخش خصوصی، بازی مستقیم در بازار مسکن اجاره‌ای بکار گرفته شود، افزود: هرچند حوزه اختیارات ومسئولیت‌های شهرداری‌ها به عنوان دولت‌های محلی در این کشورها، با حدود اختیارات قانونی شهرداری در ایران متفاوت است اما کارشناسان معتقد هستند پیگیری برای اخذ اختیارات لازم جهت اجرای سیاست‌های مناسب برای کنترل بازار مسکن می‌تواند امکان اجرای راهبردهای موفق تجربه شده در دیگر کشورها را برای شهرداری تهران فراهم کند. 
سیاست انحرافی مسکن در تهران
این کارشناس مسکن تاکید کرد: سیاست انحرافی دیگر، از جمله فروش تراکم بالا در مناطق لوکس و گران‌قیمت شهر است که به طور طبیعی بر رشد قیمت مسکن در سایر مناطق شهری به ویژه کلانشهری مثل تهران اثرگذار است.
براساس این گزارش اقتصادسرآمد، به نظر می رسد، علاوه بر این ورود به بازار مسکن اجاره‌ای با استفاده از زمین‌های بزرگ بایر تحت مالکیت شهرداری و دریافت مالیات از زمین‌های بایر دیگر ماموریت‌های پیش‌بینی شده برای شهرداری در قالب این مطالعه است.
اصلاح مقررات ضدکوچک‌سازی نیز از جمله تکالیف مهم شهرداری برای تنظیم بازار مسکن است. در حال حاضر ضوابط ساخت وساز در شهر تهران به‌گونه‌ای طراحی شده که ناخودآگاه سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ-متراژ (مخالف با الگوی مصرف) تمایل بیشتری دارند. توزیع هدفمند مجوز تراکم به مناطق مستعد و اشباع نشده از دیگر راهبردهای مهم بر عهده شهرداری عنوان شده است. همچنین شهرداری می‌تواند با استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی برای توزیع ساخت‌و‌ساز در سطح شهر، هزینه‌های ساخت در برخی نقاط شهری را به طور واقعی کاهش دهد. درحال حاضر اگرچه در برخی مناطق بافت فرسوده، هزینه صدور مجوز ساخت از سازنده‌ها دریافت نمی‌شود اما سازنده‌ها عنوان می‌کنند معافیت از پرداخت هزینه صدور مجوز ساختمانی به طور 100 درصدی اعمال نمی‌شود.